公司合同租赁
（一）公司合同租赁概述公司合同租赁是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。公司合同租赁中租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
 
租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订公司合同租赁，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，视为不定期租赁。
（一）当事人的权利义务
1．租赁物的交付及维修。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2．租赁物的使用、收益。
承租人应当按照约定的方法或按照租赁物的性质使用租赁物，并应当妥善保管租赁物，如因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响公司合同租赁的效力。
3．租金的支付。
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
4.转租。
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，在这种情况下，承租人与出租人之间的公司合同租赁继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
5.租赁物的返还。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原公司合同租赁继续有效，但租赁期限为不定期。
（二）房屋公司合同租赁
房屋公司合同租赁是指以房屋为租赁标的物的公司合同租赁。
1、房屋公司合同租赁的效力。
(1）房屋公司合同租赁效力的特别规定。
①出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的公司合同租赁无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的公司合同租赁无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
④当事人以房屋公司合同租赁未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。一"当事人约定以办理登记备案手续为房屋公司合同租赁生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
(2) "一房数租"的处理。
出租人就同一房屋订立数份公司合同租赁，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
①已经合法占有租赁房屋的；
②已经办理登记备案手续的；
③合同成立在先的。
(2）房屋公司合同租赁无效的法律后果。
房屋公司合同租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
2．房屋公司合同租赁的解除。
发生下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
(3) 租赁房屋权属有争议的；
(3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
3．承租人的优先权。
出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
(1）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
(2）租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原公司合同租赁的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
(3）具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
①房屋共有人行使优先购买权的；
②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；
④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
昆明代理记账专业小编为您举个例子，如下：
【例】孙某与李某签订房屋公司合同租赁，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订公司合同租赁之前，已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的？（）
A ．李某有权要求王某搬离房屋
B ．陈某有权要求王某搬离房屋
C ．李某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任
D ．陈某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任
【解析】正确答案为 C 。
本例子考核"一房数租"情况下承租人的确定、合同解除与合同相对性。选项 A 、选项 B 错误。根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份公司合同租赁，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本例中，王某与孙某签订公司合同租赁在先，且其已经合法占有租赁房屋。因此，王某应作为优先顺位的合同履行人，李某、陈某无权要求王某搬离房屋。选项 C 正确。《合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本例子中，因孙某违约导致李某的租房合同无法实现合同目的，李某有权解除合同，并要求孙某承担赔偿责任。选项 D 错误。本例中，陈某与孙某之间不存在合同关系，根据合同的相对性，陈某不能要求孙某承担赔偿责任。但陈某与李某之间存在转租合同关系，陈某有权解除其与李某之间的转租合同，并要求李某承担赔偿责任。
 
【例】2010年，甲租用乙的房屋，双方签订了公司合同租赁，约定租赁期限为5年。2013年，甲因租用的房屋年久失修，乙又无力维修，故提议乙出卖，乙同意以30万元的价格卖给甲，甲表示价格太高不买。此时丙愿意以32万元的价格购买此房，乙、丙遂签订房屋买卖合同，乙以32万元的价格将该房卖给了丙。
根据上述事实及有关法律规定回答下列问题：(1）乙、丙的房屋买卖合同是否影响甲对该房的租用？(2）甲是否对该房有优先购买权？
 
【解析】(1)《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，公司合同租赁的效力。所以乙、丙的房屋买卖合同并不影响甲对该房的租用，直至期满。(2)《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中乙以32万元白将房屋卖给丙，高于告知甲的30万元价格，况且甲也表示不买，已经放弃了买权。
 

本文作者-滇创财务